Face à un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction délivré par le bailleur au locataire. Le preneur et le bailleur doivent ensuite se mettre d’accord sur ce montant. Ce qui n’est pas chose aisée. A défaut d’accord entre les parties, le juge faire appel à un expert chargé de calculer son montant, selon les usages, et l’indemnité d’occupation due par le preneur.
Dans certains cas, même, le bailleur refuse le versement de l’indemnité d’éviction. Le preneur doit alors contester le congé dans un délai de deux ans à compter de sa date d’effet et, dans un second temps, faire fixer le montant d’indemnité d’éviction s’il obtient gain de cause. La fixation de l'indemnité d'éviction relève de la compétence du tribunal judiciaire compétent.
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Une procédure n’est pas toujours la plus adaptée. Le locataire pouvant avoir intérêt à poursuivre le plus longtemps possible son activité dans les locaux loués et retarder au maximum le jour où l’indemnité lui sera versée. Le bailleur à l’inverse, peut avoir intérêt à obtenir sa fixation et son paiement rapidement pour récupérer ses locaux et disposer de ses locaux comme il l’entend. Dans tous les cas, le preneur doit veiller à ne pas encourir la prescription biennale de l'article L 145-60 du Code de commerce.
Notre cabinet d’avocats spécialisés en matière de baux commerciaux vous accompagne pour vous proposer la meilleure stratégie à l’approche de la fin contractuelle de votre bail commercial pour valoriser au maximum ou au minimum le montant de l’indemnité d’éviction. Mais également vous apporter des conseils avisés et adaptés dans cette période où l’indemnité due au titre de l’occupation des locaux n’est plus un loyer mais une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative (affectée d’un abattement de précarité) qui peut avoir des incidences importantes lorsque la valeur locative est bien plus élevée que le loyer quittancé.
Les enjeux sont tout aussi juridiques qu’économiques et l’accompagnement d’un Conseil spécialisé s’impose pour valoriser au maximal la valeur de vos murs, en tant que bailleur, ou de votre fonds de commerce, en tant que preneur.
Les questions fréquemment posées en matière d'indemnité d'éviction de bail commercial
Comment le bailleur peut-il mettre fin au bail commercial ?
Le bailleur mettant fin au bail commercial et refusant le renouvellement est, sauf motifs légitimes ou reprise, tenu de régler au preneur une indemnité d'éviction. Cette indemnité est une somme d'argent compensant le préjudice subi par le preneur du fait de son départ, lequel pouvant se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement.
Comment le bailleur peut-il mettre fin au bail commercial ?
Quelles sont les conditions pour bénéficier de l’indemnité d’éviction ?
Les conditions pour bénéficier de l’indemnité d’éviction sont celles permettant de bénéficier du renouvellement, c’est-à-dire l’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers, et la propriété d’un fonds de commerce exploité effectivement au cours des trois dernières années dans un local bâti.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de l’indemnité d’éviction ?
Comment calculer l’indemnité d’éviction ?
L’indemnité d’éviction correspond au préjudice subi par le locataire du fait de son départ des locaux loués. Elle est, à titre principale, composée de la perte du fonds. Celle-ci est évaluée en fonction de la transférabilité du fonds et du chiffre d’affaires. Elle est, à titre accessoire, composée des frais de déménagement, de départ, de relocation, de réaménagement.
Comment calculer l’indemnité d’éviction du bail commercial ?
Le preneur peut-il se maintenir dans les lieux le temps de la fixation de l’indemnité d’éviction ?
Le preneur a un droit au maintien dans les lieux loués le temps que la question de l’indemnité d’éviction soit tranchée (soit par sa fixation soit par le une décision indiquant que le preneur ne peut y prétendre). Ce maintien s’exécute aux clauses et conditions du bail expiré, que le preneur doit respecter pour prétendre au paiement de ladite indemnité.
Le droit au maintien dans les lieux loués pendant la fixation de l’indemnité d’éviction ?
Comment solliciter la fixation de l’indemnité d’éviction devant un juge ?
A défaut d’accord entre les parties, la partie la plus diligente aura tout intérêt à demander à un juge de désigner un expert aux fins de fixer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation. Cela se fait dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé ou de la réponse négative à une demande de renouvellement.
L’action en fixation de l’indemnité d’éviction
Le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction : que faire ?
Le bailleur ne souhaitant pas renouveler le bail ni verser d’indemnité d’éviction doit justifier de motifs graves et légitimes (article L. 145-17, I, du Code de commerce) ou d’une reprise. Il peut également dénier au locataire le bénéfice au statut si celui-ci ne remplit pas les conditions nécessaires comme l’immatriculation ou la titularité d’un fonds.
Le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction
Accompagnement par avocat spécialisé en indemnité d'éviction
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