Les conditions du droit à l’indemnité d’éviction du bail commercial

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Le versement de l’indemnité d’éviction est une composante essentielle du statut des baux commerciaux. Toutefois, ce droit au versement d’une telle indemnité est conditionné à certaines exigences légales que doit remplir tout locataire.
Celles-ci sont visées aux articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce.

Première condition : la délivrance d’un congé par le bailleur ou d’un refus à la demande de renouvellement du preneur

Le point de départ de tout droit à l’indemnité d’éviction est un refus du bailleur de renouveler le bail.

L’indemnité d’éviction étant due dès lors que le locataire doit quitter les locaux et ainsi être indemnisé de son préjudice, à défaut de refus de renouvellement du bailleur, il n’y a pas d’indemnité d’éviction.

Cela signifie que tout preneur qui, aux termes du bail ou de l’une des échéances triennales précédentes, met fin de son plein gré au bail, n’a droit à aucune indemnité d’éviction.

En outre, si le bail est résilié de plein droit (via la clause résolutoire ou en raison de la destruction des lieux loués) ou si le refus est justifié par un motif grave et légitime (article L. 145-17 du Code de commerce), le preneur n’aura droit à aucune indemnité d’éviction.

En outre, le bailleur refusant le renouvellement doit aussi offrir une indemnité d’éviction. En pratique, si le bailleur le refuse, il est bien entendu ouvert au preneur la faculté de contester les motifs du refus de versement de cette indemnité et ainsi obtenir, de la part du juge, une telle indemnité, qu’il conviendra dès lors de fixer.

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Le congé portant refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction peut être délivré par le bailleur en fin de bail ou en réponse à une demande de renouvellement formée par le preneur.

Pour un rappel des formes, nous vous renvoyons à notre article dédié (lien vers la page « 1. Indemnité d'éviction - Comment mettre fin au bail commercial lorsque l'on est bailleur ? »).

Deuxième condition : le respect des exigences des articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce

Pour bénéficier du droit à l’indemnité, encore faut-il avoir droit au renouvellement du bail commercial.

Un preneur qui n’y aurait pas droit ne pourrait ainsi pas prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction puisque celle-ci vient justement réparer la perte de ce droit par le congé de refus de renouvellement délivré par le bailleur.

Attention à la date de notification du congé !

C’est au jour de la notification du congé ou de la réponse à la demande de renouvellement que la capacité du locataire à bénéficier du droit de l'indemnité d'éviction est considérée.

Ainsi, en pratique, au jour où le congé est reçu, le locataire doit remplir les conditions légales du droit au renouvellement visées aux articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce.

Quelles sont ces conditions ?

  • Selon l’article L. 145-1, tout locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
  • Selon l’article L. 145-8, le locataire doit être titulaire d’un fonds exploité régulièrement depuis trois années dans un local bâti.

Ainsi, aux termes de ce dernier article, le fonds doit, sauf invocation de motifs légitimes, avoir été exploité au cours des trois années précédant la date d'expiration du bail ou de sa prolongation tacite.

Le constat du respect de ces règles se fait à la date de signification du congé et à celle de la date d'effet du congé.

La date de prise en compte est donc fondamentale.

Si le congé fait suite à une demande de renouvellement formée par le preneur, ces conditions s'apprécient au jour de la demande de renouvellement et de la date d'expiration du bail.

Troisième condition : respect des clauses et conditions du bail lors du maintien dans les lieux loués

Si l’article L. 145-28 du Code de commerce permet au locataire de se maintenir dans les lieux tant qu’il n’a pas reçu le paiement de l’indemnité (ou qu’un juge n’a pas tranché définitivement le fait qu’il n’y aura pas droit), il doit malgré tout respecter les clauses et conditions du bail expiré tant qu’aucune décision ferme et définitive n’est intervenue.

Cela s’applique-t-il aux règles de l’article L. 145-1 du Code de commerce ?

Il a été jugé qu’il suffit que le preneur soit immatriculé à la date de délivrance du congé et à sa date d'effet, ou à la date de l'assignation.

Cela s’applique-t-il aux règles de l’article L. 145-8 du Code de commerce ?

Oui, cette condition doit être remplie et maintenue car c’est le titulaire du fonds qui aura droit au versement de l’indemnité. De même, l’exploitation du fonds ressort généralement des obligations mises à la charge du preneur aux termes du bail. En outre, l’indemnité d’éviction est calculée à la date de départ la plus proche. Toute exploitation même postérieure au congé sera prise en compte. Le preneur doit dès lors poursuivre son exploitation.